Le associazioni degli amministratori di condominio hanno segnalato una serie di difficoltà operative nella gestione delle utenze telematiche per la trasmissione delle dichiarazioni che devono essere inviate dai condomìni.

Con la risoluzione 10/E del 27 febbraio 2020 l’Agenzia delle entrate, considerate le peculiarità dell’attività degli amministratori e per semplificare gli adempimenti in questione, ha provveduto a illustrare e chiarire le modalità adottate.

I soggetti interessati

L’attività di amministrazione di condominio è prevista dall’art. 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, modificato dalla legge 220/2012, secondo le quali possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la Pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore nel minimo a due anni e nel massimo a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
In assenza dei requisiti indicati alle lettere f) e g), fatto salvo l’obbligo di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale, è possibile praticare l’attività di amministratore a quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, anche non consecutivo, nei tre anni precedenti il 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della norma.
In riferimento ai soggetti diversi dalle persone fisiche, il terzo comma del citato art.71-bis prevede che possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche le società indicate al titolo V del libro V del codice civile. In tal caso, i requisiti previsti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomìni a favore dei quali la società presta i servizi.
Attualmente gli amministratori di condominio effettuano le trasmissioni delle dichiarazioni e delle comunicazioni tramite gli intermediari o direttamente, in qualità di gestori o di incaricati della trasmissione telematica per il condominio stesso, utilizzando l’utenza propria di ciascun condominio.
Il quarto comma, invece, prevede che la perdita dei requisiti esposti alle lettere a), b), c), d) ed e), determina la cessazione dall’incarico di amministratore.

Trasmissioni telematiche

In base all’articolo 23 del DPR 600/1973, i condomìni sono tenuti agli adempimenti dei sostituti d’imposta, tra i quali c’è la trasmissione telematica delle Certificazioni Uniche e dei modelli 770. Attualmente gli amministratori di condominio effettuano le trasmissioni delle dichiarazioni tramite gli intermediari o direttamente, in qualità di gestori o di incaricati della trasmissione telematica per il condominio stesso utilizzando l’utenza propria di ciascun condominio.

In presenza di un numero rilevante di condomìni amministrati, la trasmissione diretta da parte dell’amministratore presenta la difficoltà di doversi accreditare ai sistemi telematici tante volte quanti sono i condomìni cui si riferiscono le operazioni da effettuare.
Proprio per superare queste difficoltà e, nello stesso tempo, e considerando che l’amministratore di condominio riveste la qualifica di rappresentante del condominio stesso, può effettuare la

trasmissione delle dichiarazioni dei condomìni per i quali ricopre la carica di rappresentante mediante l’utilizzo di un’unica utenza telematica attribuita all’amministratore.
L’esistenza dell’associazione tra l’amministratore e il condominio è verificata sulla base dei dati presenti in Anagrafe tributaria ricavati dai modelli AA5 e AA7 presentati dagli interessati al momento della registrazione (rispettivamente, ai sensi degli articoli 3 e seguenti, del DPR 605/1973, e dell’articolo 35 del DPR 633/1972).

Questa condizione è verificata se il condominio è registrato in Anagrafe tributaria con la natura giuridica 51 (Condomìni) e il rappresentante con il codice carica 13 (Amministratore di condominio): per i condomìni in possesso di partita IVA il rappresentante è registrato con codice carica 1 (Rappresentante legale).

I condomìni che non risultano registrati correttamente possono variare i propri dati presentando un modello AA5 (o AA7 in caso di soggetto con partita IVA attiva). La trasmissione telematica dei modelli rimane può essere effettuata dai condomìni secondo le regole previste nelle istruzioni alla compilazione dei modelli stessi (paragrafo “Presentazione telematica diretta”), oppure tramite intermediari o in un ufficio delle Entrate.

Inoltre, con la nuova utenza telematica attribuita all’amministratore di condominio è possibile effettuare tutte le comunicazioni già in carico direttamente agli amministratori di condominio, come ad esempio quelle ai fini della predisposizione della dichiarazione precompilata, con i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio relative agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali, e anche con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

Dalla cessazione dall’incarico di amministratore per la perdita dei requisiti previsti dal citato articolo 71-bis deriva la revoca dell’utenza telematica; resta possibile per gli amministratori di condominio trasmettere le dichiarazioni e le comunicazioni direttamente con le utenze proprie del condominio o avvalendosi degli intermediari.