Nel quesito proposto mediante istanza di interpello una contribuente fa presente che, essendo in procinto di ricevere in donazione dalla madre un immobile ubicato nel comune di Padova, per tale atto vorrebbe fruire delle agevolazioni previste per l’abitazione principale (legge 342/2000, art. 69, commi 3 e 4). Rende noto, inoltre, di aver già goduto del beneficio richiesto, in occasione dell’acquisto di un appartamento da un’impresa, per il quale ha pagato l’IVA agevolata al 4% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. In tale contesto la signora chiede di sapere, avendo già fruito dell’agevolazione prima casa in occasione dell’acquisto effettuato (nota II-bis, art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata DPR 131/1986, TUR), se può accedere di nuovo ai benefici in parola in sede di stipula dell’atto di donazione.

In proposito l’istante richiama la circolare n. 18 del 2013 con la quale l’Amministrazione finanziaria, nel confermare i chiarimenti già forniti con la circolare n. 44 del 2001, ha precisato che in caso di donazione seguita da un successivo acquisto a titolo oneroso, è possibile fruire per il nuovo acquisto delle agevolazioni per la prima casa.

Per questa ragione, quindi – secondo la contribuente – trattandosi di una situazione praticamente analoga, dovrebbe essere riconosciuto il diritto all’agevolazione anche per il secondo acquisto.

Per meglio articolare la propria soluzione interpretativa, poi, la stessa sostiene che chi ha già acquistato un’unità immobiliare a titolo oneroso fruendo delle agevolazioni prima casa può replicare la fruizione del beneficio in occasione della stipula di un successivo atto di donazione. A sostegno di tale interpretazione si citano i chiarimenti resi dalle Entrate con le citate circolari n. 18 del 2013 e n. 44 del 2001, nelle quali è stato precisato che il regime agevolato può essere chiesto per l’acquisto a titolo oneroso di un’abitazione anche nel caso in cui si è già fruito delle agevolazioni previste dall’art. 69 della legge 342/2000 per l’acquisto a titolo gratuito, “stante la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene agevolato”.

 

Cosa ne pensa l’Agenzia delle Entrate

La risposta dell’Amministrazione finanziaria è contenuta nella risoluzione n. 86/E del 4 luglio 2017, dove si legge che “In merito al quesito posto occorre rilevare, in via preliminare”, che la disciplina agevolativa riservata alla prima casa di abitazione è applicabile, in riferimento alle imposte ipotecaria e catastale, anche per gli acquisti a titolo gratuito, in base a quanto disposto dall’art. 69, commi 3 e 4, della legge 342/2000: in presenza dei presupposti richiesti, infatti, il contribuente può avvalersi della possibilità di versare le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione diverse da quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per la costituzione o il trasferimento di diritti su tali immobili derivanti da successione o donazione.

In particolare – prosegue il documento di prassi – il comma 3 del citato art. 69 prevede che “Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione … e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131”.

Il successivo comma 4 stabilisce, inoltre, che le dichiarazioni di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR, sono rese dall’interessato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.

Nella circolare n. 44 del 7 maggio 2001 è stato precisato che l’applicazione dell’agevolazione per l’acquisto a titolo gratuito non vieta la possibilità di fruire dei benefici riservati alla prima casa in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di un’altra abitazione, “…per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato”: questi chiarimenti sono stati ribaditi e confermati nella circolare n. 18 del 29 maggio 2013.

A tale interpretazione l’Agenzia è giunta alla luce della previsione (dettata dalla citata nota II-bis), che permette al contribuente di fruire delle agevolazioni prima casa in sede di acquisto a titolo oneroso di un’abitazione, in presenza delle condizioni previste. In particolare, in base alla lettera c) della citata nota II-bis), le agevolazioni in commento spettano a condizione, tra l’altro, che “nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge” con le agevolazioni prima casa.

Dall’esame di tale disposizione si evidenzia che non risulta richiamata, tra le previsioni agevolative che impediscono la reiterazione dell’agevolazione, la norma introdotta dal citato art. 69 della legge 342/2000, con la conseguenza che il contribuente che a seguito di un acquisto a titolo gratuito agevolato intende fruire dei benefici prima casa in sede di acquisto a titolo oneroso, si trova nelle condizioni di poter rendere la dichiarazione prevista dalla lett. c) della nota II-bis).

Con i documenti di prassi sopra citati è stato quindi affermato che la titolarità di un diritto acquistato con l’agevolazione di cui all’art. 69, commi 3 e 4, della legge 342/2000, non esclude la possibilità di fruire del regime di favore prima casa in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di un’altra abitazione.

 

La vendita entro un anno

Secondo le Entrate, tuttavia, per le stesse ragioni non può essere riconosciuta, in linea generale, la possibilità di replicare il trattamento agevolativo nel caso, diverso, rappresentato nella presente istanza di interpello, in cui il contribuente che ha già fruito delle agevolazioni prima casa in sede di acquisto a titolo oneroso, acquista un nuovo immobile a titolo gratuito.

Come si è ricordato, infatti, anche per fruire delle agevolazioni previste ai fini delle imposte ipotecarie e catastali dall’art. 69, legge 342/2000, devono sussistere le condizioni previste dalla nota II-bis) e dunque l’agevolazione risulta preclusa nel caso in cui il contribuente risulti già titolare di un diritto acquisito con le agevolazioni di cui all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR ovvero sulla base delle altre disposizioni agevolative richiamate dalla lett. c) della predetta nota, a meno che non ricorrano i presupposti per l’applicabilità dei quanto previsto dal comma 4-bis della nota II-bis. L’Agenzia ricorda, al riguardo, che l’art. 1, comma 55, della legge 208/2015, ha ampliato l’ambito applicativo delle agevolazioni prima casa prevedendo che “L’aliquota del 2% si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto”.

In base al nuovo regime, in pratica, il contribuente può fruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile, anche se già proprietario di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che si impegni ad alienare l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.

Come chiarito nella circolare n. 12 del 2016, la nuova disciplina agevolativa riservata alla prima casa si applica anche per gli acquisti effettuati a titolo gratuito: la modifica delle condizioni stabilite dalla nota II-bis) ha effetto anche ai fini dell’applicazione delle agevolazioni in sede di successione o donazione, per cui il contribuente che ha già acquistato un’abitazione a titolo oneroso fruendo delle agevolazioni prima casa potrà richiederle di nuovo in sede di successione o donazione, impegnandosi a rivendere entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile agevolato, quello già posseduto. Ne consegue che in riferimento al caso rappresentato la contribuente istante, già in possesso di un immobile acquistato a titolo oneroso fruendo delle agevolazioni, potrà richiederle nuovamente in occasione della stipula dell’atto di donazione, purché nell’atto stesso si impegni a vendere entro un anno dal nuovo acquisto l’immobile già posseduto.