Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono normate dalla Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 131/1986, che prevede l’applicazione dell’imposta di registro del 2% per i

trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, escluse quelle di categoria catastale A1, A8 e A9. Ai sensi del comma 4-bis, il beneficio si applica anche in caso di un nuovo acquisto di una casa con la medesima destinazione, a condizione che il primo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto; ove detta alienazione non avvenisse, il contribuente incorre nella decadenza dalle citate agevolazioni fiscali in relazione al nuovo acquisto, se non vende entro l’anno l’abitazione agevolata già posseduta, decadenza che si traduce con l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria e di una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e degli interessi.

L’impossibilità di rispettare l’obbligo

Vediamo ora il caso prospettato, oggetto della Risposta n. 310 del 4 settembre 2020.

Una contribuente residente in un comune fa presente di aver acquistato, il 29 aprile 2019, un appartamento con le agevolazioni previste per la prima casa e di essere, inoltre, cointestataria con il coniuge residente all’estero, per una quota personale del 90%, di altro immobile ubicato in un altro comune, acquistato nel 2008, anche questo fruendo delle agevolazioni fiscali previste.

La signora è al corrente del fatto che, se non dovesse vendere il primo immobile entro un anno dal nuovo acquisto, come stabilito dal comma 4-bis della citata Nota II-bis, articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/1986, sconterebbe l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, la sanzione e gli interessi.

Ed è proprio questo il punto, la impossibilità di rispettare l’adempimento dell’obbligo previsto dalla norma agevolativa entro il 29 aprile 2020, poiché la situazione venutasi a creare a seguito dell’emergenza epidemiologica generata dalla pandemia ha di fatto impedito la vendita dell’appartamento.

La contribuente chiede, quindi, se in seguito all’emanazione del decreto legge 17 marzo 2020, n. 18, sia sospeso anche l’adempimento in questione, supponendo comunque la sussistenza di una causa di forza maggiore; in caso contrario, non rientrando il suo caso tra quelli disciplinati dal Dl 18 (Decreto cura Italia), ritiene che la mancata alienazione causata dalla pandemia configuri una causa di forza maggiore e in subordine, essendo comunque intenzionata a vendere l’immobile, chiede la sospensione dell’applicazione della sanzione e degli interessi.

La pandemia fa slittare i termini

Nella Risposta 310 l’Agenzia delle entrate evidenzia che dopo la presentazione dell’interpello è stato emanato il decreto legge 8 aprile 2020, n. 23 (decreto liquidità), rubricato “Misure urgenti in materia di accesso al credito e di adempimenti fiscali per le imprese, di poteri speciali nei settori strategici, nonché interventi in materia di salute e lavoro, di proroga di termini amministrativi e processuali”, che tra le varie disposizioni ha disciplinato, all’articolo 24, la sospensione dei termini dell’agevolazione prima casa: in particolare, i termini “ … ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020”.

La Circolare n. 9 del 13 aprile 2020 ha fornito ulteriori chiarimenti riguardo alla sospensione dei termini entro i quali effettuare alcuni adempimenti, proprio per evitare la decadenza dall’agevolazione prima casa per le persone che ne hanno fruito.

Nello specifico, è stato spiegato che la norma, al fine di impedire il venir meno del beneficio, considerate le difficoltà nel poter concludere le compravendite immobiliari e negli spostamenti fisici delle persone causate dall’emergenza sanitaria da Covid-19, ha stabilito la sospensione, nel periodo compreso tra il 23 febbraio e il 31dicembre 2020, delle scadenze previste per effettuare gli adempimenti necessari al mantenimento dell’agevolazione prima casa e del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

I termini sospesi inizieranno o riprenderanno a partire dal 1° gennaio 2021.

Tra quelli oggetto di sospensione è compreso anche il termine di 1 anno entro il quale chi abbia acquistato un immobile da utilizzare come abitazione principale deve vendere quello ancora in suo possesso, acquistato a sua volta usufruendo dei benefici prima casa.

Alla luce delle disposizioni citate, dunque, poiché nel caso rappresentato la precedente prima casa è stata acquistata il 29 aprile 2019 e il termine per la sua vendita scadeva il 29 aprile 2020, la contribuente può fruire del periodo di sospensione dei termini, che riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021.