In base all’articolo 7 della legge 448/1998, ai contribuenti che acquistano a qualsiasi titolo, entro un anno dalla vendita dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata per la prima casa ai fini dell’imposta di

registro e dell’IVA, un’altra casa di abitazione non di lusso, viene attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA pagata per il precedente acquisto agevolato: tale credito, comunque non può essere superiore all’imposta dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa.

Inoltre, il credito d’imposta può essere defalcato dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina oppure:

– per l’intero ammontare, dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

– in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data del nuovo acquisto;

– in compensazione degli importi dovuti (D.lgs. 241/1997).

In ogni caso, non dà luogo a rimborsi, per espressa disposizione normativa.

L’Agenzia delle entrate, con la Risposta n. 223 del 22 luglio 2020, ha chiarito alcuni aspetti riguardanti le modalità di utilizzo dell’agevolazione spettante per la prima casa.

Caso particolare, il credito residuo

Il 13 dicembre 2018 una contribuente ha acquistato il 50% di un appartamento fruendo delle agevolazioni prima casa, con l’impegno di vendere, entro un anno dalla data di acquisto, quello di cui era proprietaria per il 60%, acquistato in precedenza con le stesse agevolazioni. La vendita è stata effettuata l’11 febbraio 2019. La signora fa presente che nell’atto di acquisto agevolato del primo immobile le è stato riconosciuto un credito d’imposta del quale, però, non ha potuto fruire in sede di rogito notarile in quanto la compravendita era soggetta a IVA, per cui ha scelto di recuperarlo in diminuzione dall’IRPEF in sede di dichiarazione dei redditi: ciò nonostante, è riuscita a recuperare solo una parte del credito perché la capienza non era sufficiente. Poiché a breve acquisterà una casa per la villeggiatura, chiede di utilizzare il credito d’imposta residuo per il pagamento delle relative imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Ulteriori chiarimenti 

Con la circolare 12/E del 2016 l’Agenzia delle entrate ha chiarito che il credito di imposta in questione spetta al contribuente anche in caso di acquisto della nuova abitazione prima della vendita di quella posseduta. E’ stato successivamente chiarito – circolare 19/E del 2001 – che il contribuente può utilizzare il credito d’imposta in diminuzione dall’imposta di registro dovuta per l’atto d’acquisto che lo determina, oppure nei modi appena illustrati.

La circolare 18/2013 ha poi spiegato che il credito d’imposta può essere utilizzato alternativamente nelle ipotesi sopra indicate, il che permette ai contribuenti di scegliere la modalità di utilizzo, mentre la circolare 17/2015 ha chiarito che in caso di credito d’imposta parzialmente utilizzato in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per l’atto di acquisto che lo determina, l’importo residuo potrà essere usufruito in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche o in compensazione.

Il beneficio deve essere richiesto nell’atto

Per fruire del credito d’imposta il contribuente deve manifestare la propria volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, precisando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta. Il nuovo atto di acquisto deve quindi contenere, oltre alle dichiarazioni previste dal TUR, la specifica richiesta del beneficio in questione con l’indicazione degli elementi necessari per la determinazione del credito (circolare 38/2005).

Semaforo verde per l’utilizzo

Alla luce di quanto sopra esposto, dunque, con riferimento al dubbio prospettato l’Agenzia afferma che la signora può chiedere di utilizzare la parte rimanente del proprio credito d’imposta in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale dovute per l’atto di compravendita che andrà a stipulare.