Tra le condizioni previste per avvalersi delle agevolazioni prima casa troviamo, tra l’altro, quella secondo cui nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare “di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le medesime agevolazioni”.

Succede spesso che uno dei coniugi è proprietario di un immobile da prima del matrimonio, che poi ne acquisti un altro con la moglie, che si sia o no in regime di comunione legale dei beni, il che piò generare delle incertezze sull’applicazione della normativa che regola l’accesso ai benefici fiscali in questione.

In questa ottica vanno inseriti i diversi chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate, in particolare con la risposta a interpello n. 400/2022, nella quale ha precisato che l’acquisto agevolato effettuato da uno dei coniugi in regime di comunione dei beni comporta l’esclusione dall’agevolazione per entrambi i coniugi per i successivi acquisti: interpretazione, peraltro, già resa dall’Amministrazione finanziaria in diversi documenti di prassi, tra i quali le circolari 19/E del 2001 e 38/E del 2005, oltre alla risoluzione 86/E del 2010.

Il quesito

Un contribuente rappresenta che intende stipulare un atto di permuta per effetto del quale cederà la piena proprietà di un immobile, acquistato prima del matrimonio e di sua esclusiva proprietà, per il quale ha usufruito dell’agevolazione prima casa, per acquistare la piena proprietà di altro immobile ubicato nello stesso Comune. Aggiunge, inoltre, che l’acquisto dell’immobile verrà qualificato quale suo bene personale in quanto, in occasione dell’atto di permuta il coniuge renderà la dichiarazione in base alla quale non costituiscono oggetto della comunione legale e sono beni personali del coniuge i beni acquisiti con il prezzo del trasferimento dei beni personali (articolo 179, lett. f, del codice civile).

L’istante fa presente, infine, che nel 2016 ha acquistato, con il coniuge e in regime di comunione legale dei beni, un immobile residenziale in un altro Comune per il quale la moglie ha fruito delle agevolazioni prima casa iper la propria quota del 50%; lo stesso non ha richiesto l’agevolazione in quanto già proprietario di un immobile acquistato con i medesimi benefici.

L’istanza è volta a sapere se potrà richiedere l’agevolazione in questione per l’appartamento oggetto della permuta.

La risposta delle Entrate

Nel caso in esame l’istante risulta già proprietario, in regime di comunione legale, di un appartamento per il quale il coniuge, anche se relativamente alla propria quota, ha fruito dell’agevolazione prima casa. Tale acquisto – si legge nella citata risposta n. 400 – “estendendosi ope legis anche all’altro coniuge, comporta, nella sostanza, la fruizione anche da parte di quest’ultimo del beneficio tributario; pertanto, permanendo detta situazione di titolarità, per entrambi i coniugi è preclusa la possibilità di avvalersi di nuovo dei benefici prima casa”.

In particolare, nella citata circolare 19/2001 è stato precisato che se l’acquirente è titolare, anche in comunione legale, di un’abitazione acquistata con i benefici fiscali dallo stesso o dal coniuge, non può avvalersene nuovamente. Resta fermo che, allo stesso modo, è precluso l’accesso all’agevolazione anche in caso di titolarità, in comunione con il coniuge, di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui si intende acquistare un nuovo immobile.

E’ dunque alla luce dell’insieme di queste precisazioni che il precedente acquisto dell’istante e della moglie dell’immobile in un altro Comune, in regime di comunione legale dei beni, per il quale il coniuge ha fruito della riduzione delle imposte di registro, catastale e ipotecaria per il suo 50%, risulta ostativo per l’istante del beneficio in relazione all’immobile da acquistare in sede di permuta, “in quanto si produce ope legis un’estensione dell’agevolazione anche in capo allo stesso, seppur non abbia fruito del regime di favore sulla propria quota”.