Confedilizia, la Confederazione italiana della proprietà edilizia, ha presentato una richiesta di consulenza giuridica in materia di cedolare secca, riguardante l’interpretazione dell’art. 3, comma 6-bis, del D.lgs. 23/2011. Nello specifico, si chiedono chiarimenti in merito all’applicazione del regime di tassazione opzionale agevolato della cedolare secca, sostitutivo dell’IRPEF e delle relative addizionali e anche delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.

La norma sopra citata prevede che il locatore può esercitare l’opzione per la cedolare secca anche per le unità immobiliari abitative affittate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari “e date a disposizione dei Comuni” con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

L’istanza è volta a conoscere se, ai fini dell’applicazione del regime agevolato, le parole “e date a disposizione dei Comuni” si debbano intendere come requisito cumulativo o alternativo a quello della destinazione dell’immobile a finalità abitative degli studenti universitari.

In proposito, l’associazione osserva che in alcuni casi i proprietari affittano i propri immobili a favore di cooperative edilizie che, a loro volta, sublocano gli stessi a studenti universitari, senza l’intervento dei Comuni.

Secondo Confedilizia, ai fini dell’esercizio dell’opzione per la cedolare secca da parte del locatore, ciò che conta deve essere l’effettiva destinazione dell’immobile alle esigenze abitative degli studenti universitari. Inoltre, il contratto di locazione stipulato con una cooperativa edilizia per la locazione di un appartamento poi sublocato a studenti universitari rappresenta una tipologia autonoma rispetto a quella in cui la cooperativa dia l’immobile a disposizione dei Comuni: da ciò deriva – sempre come soluzione prospettata dall’istante – che in presenza di tale tipologia il locatore persona fisica possa accedere alla cedolare secca con rinuncia agli aggiornamenti del canone.

 

La consulenza delle Entrate

L’Agenzia evidenzia che il comma 6-bis dell’art. 3, D.lgs. 23/2011, introdotto tra le misure urgenti per l’emergenza abitativa dall’art. 9, comma 2, del D.L. 47/2014 (convertito dalla legge 80/2014), ha esteso l’ambito applicativo del regime agevolato della cedolare secca anche agli immobili locati nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o di enti senza scopo di lucro, alle condizioni sopra indicate.

Come risulta dalla relazione illustrativa del disegno di legge di conversione del decreto 47/2014, è stato prima aggiunto un nuovo comma all’art. 3 del decreto legislativo 23/2011, in base al quale l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche nell’ipotesi in cui “il proprietario o il titolare del diritto reale di godimento conceda in locazione unità abitative a cooperative ovvero enti senza scopo di lucro di cui al libro I tiolo II, del cc., purché sublocate a studenti universitari, con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione”, e un successivo emendamento, approvato dal Senato, ha aggiunto la condizione che questi immobili siano “dati a disposizione dei Comuni”.

L’Agenzia sostiene, secondo un’interpretazione logico sistematica, che con la disposizione in commento si sia voluto incoraggiare l’affitto di immobili a favore delle cooperative edilizie o di enti senza scopo di lucro, sia se date in sublocazione a studenti universitari, sia se messe a disposizione dei Comuni.

A sostegno del parere viene anche citata la circolare 12/E del 2016, nella quale è stato chiarito che sono compresi nell’ambito applicativo della cedolare secca i contratti sottoscritti con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto la destinazione degli immobili a finalità abitative.

L’interpretazione fornita con la circolare 12/E è stata inoltre confermata anche dagli interventi normativi introdotti successivamente in materia, come l’art. 9, comma 2, del D.L. 47/2014, con il quale è stato ampliato l’ambito applicativo della cedolare secca ai contratti di locazione stipulati nei confronti di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, a condizione che gli immobili vengano sublocati, tra l’altro, a studenti universitari: in questo caso, quindi, assume rilievo l’effettiva destinazione abitativa dell’immobile e, di conseguenza, nel caso in cui l’immobile venga utilizzato per soddisfare le finalità abitative degli studenti universitari può accedere al regime della cedolare secca anche il contratto di locazione stipulato dal proprietario con le cooperative edilizie o con gli enti senza scopo di lucro.

E’ quindi possibile beneficiare della cedolare secca per le case affittate agli studenti universitari tramite cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, senza che l’abitazione sia messa a disposizione del Comune.

A seguito di quanto sopra esposto, l’Amministrazione finanziaria condivide la tesi espressa da Confedilizia secondo cui l’immobile sublocato a studenti universitari configuri di per sé una fattispecie autonoma rispetto a quella in cui lo stesso sia messo a disposizione dei Comuni, e ritiene che ai fini dell’applicazione del regime della cedolare secca ai contratti di locazione con cooperative edilizie ciò che conta sia l’effettiva destinazione abitativa dell’immobile e, dunque, il suo utilizzo per il soddisfacimento delle finalità abitative degli studenti universitari.

Le condizioni previste dal citato art. 3, comma 6-bis, devono sussistere già al momento della registrazione del contratto di locazione da parte della persona fisica a favore della cooperativa edilizia; in particolare, per fruire dell’esenzione dall’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione occorrerà disporre già in quel momento del contratto di sublocazione a favore dello studente universitario.