Con istanza di interpello si chiedono chiarimenti in merito all’interpretazione della Nota II–bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986 (TUR). Il caso è quello di una contribuente che dichiara di essere l’unica proprietaria di due appartamenti situati nello stesso immobile, uno al secondo piano, acquistata nel 1997 usufruendo dell’agevolazione prima casa, e l’altro al terzo piano, acquistato nel 2015 senza alcuna agevolazione fiscale.

Il problema sorge nel momento in cui la signora decide di acquistare, sempre nello stesso palazzo, una nuova abitazione ancora al terzo piano e adiacente alle due che già possiede: più precisamente, è confinante con l’altro appartamento del terzo piano e si trova sopra a quello del secondo piano. Tale acquisto è finalizzato a una successiva unificazione, anche catastale, delle tre case in un’unica unità immobiliare e in proposito l’istante precisa che l’abitazione risultante dall’accorpamento non sarà riconducibile nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Il quesito posto verte sulla possibilità o meno, in sede di acquisto del nuovo appartamento, di richiedere nuovamente le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa.

E come soluzione interpretativa prospettata, la contribuente ritiene che per il nuovo acquisto tali agevolazioni possano nuovamente essere richieste perché nel caso rappresentato risulta validamente applicabile quanto sostenuto dall’Amministrazione finanziaria nella circolare 38 del 2005, ovvero che è possibile fruire nuovamente dei benefici spettanti per l’acquisto di un’abitazione contigua a quella già posseduta e già oggetto di acquisto agevolato, a condizione che le due unità vengano fuse in una sola. Il dubbio interpretativo sorge in quanto rispetto al caso esaminato nella circolare, nel caso oggetto di interpello sono oggetto dell’accorpamento tre appartamenti, il primo dei quali è stato acquistato con i benefici dell’agevolazione prima casa mentre per il secondo, non contiguo, tali benefici non potevano essere richiesti. Secondo la contribuente, comunque, anche nel caso in prospettato andrebbe riconosciuta la possibilità di fruire delle agevolazioni per l’acquisto del nuovo immobile se si tiene conto che, similmente al caso esaminato con la circolare 38/2005, l’istante intende procedere a un ampliamento della propria abitazione.

 

I benefici prima casa spettano

La risposta delle Entrate viene fornita con la risoluzione 154/E del 19 dicembre 2017, nella quale, preliminarmente, si ricorda che le agevolazioni per la prima casa sono riconosciute, tra l’altro, per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, a condizione che:

1. a) l’immobile si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza oppure, se è diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
2. b) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare;
3. c) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Non è quindi possibile fruire delle agevolazioni in commento, tra l’altro, in caso di titolarità di un’altra casa di abitazione situata nello stesso Comune del nuovo acquisto o acquistata con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui si trova. In riferimento alla circolare 38 del 2005, poi, è stato chiarito che è possibile godere delle agevolazioni prima casa per acquistare una nuova unità immobiliare da accorpare ad altra abitazione e che il regime di favore si applica anche all’acquisto del nuovo immobile a condizione che l’abitazione conservi, anche dopo l’accorpamento, le caratteristiche cosiddette “non di lusso”; successivamente tali caratteristiche, in seguito alle modifiche apportate al citato art. 1 della Tariffa dall’art. 10 del D.lgs. 23/2011, sono state sostituite dalla categoria catastale in cui è classificata la casa di abitazione, anche quella risultante dalla riunione, che deve essere diversa – come si è visto – dalle categorie A/1, A/8 e A/9.

Con la risoluzione 4 giugno 2009, n. 142, l’Agenzia ha previsto la possibilità di fruire delle agevolazioni prima casa anche per l’acquisto di un nuovo appartamento da accorpare a uno acquistato senza fruire delle medesime agevolazioni, in quanto non previste dalla normativa vigente alla data in cui è stato perfezionato l’atto di trasferimento.

La possibilità di fruire delle agevolazioni in questione è stata successivamente riconosciuta con la circolare 7 giugno 2010, n. 31, nel caso in cui il contribuente non aveva fruito di tali benefici prima casa per l’acquisto dell’abitazione da ampliare, “non per la mancanza di una previsione normativa che riconoscesse il trattamento di favore, ma perché risultava già titolare al momento della stipula del precedente atto di trasferimento di altro immobile acquistato con le agevolazioni”.

Alla luce, quindi, dei principi già affermati dall’amministrazione finanziaria, l’Agenzia ritiene che le agevolazioni prima casa debbano essere riconosciute anche nel caso rappresentato dell’istanza di interpello riguardante l’acquisto di un appartamento da accorpare ad altri due appartamenti già posseduti dall’istante.

Inoltre, non rappresenta motivo di ostacolo a questa interpretazione il fatto che uno degli immobili già posseduti sia stato acquistato senza fruire delle agevolazioni in commento; si deve considerare, infatti, che analogamente al caso esaminato con la circolare 31 del 2010, le agevolazioni per tale acquisto non potevano essere richieste perché la contribuente risultava già titolare, al momento della stipula dell’atto di trasferimento, di un altro immobile agevolato. Trattandosi, d’altra parte, di un appartamento non contiguo a quello già posseduto, alla contribuente risultava inoltre preclusa la possibilità di avvalersi delle agevolazioni riconosciute, con i citati documenti di prassi, per l’acquisto di immobili contigui.

In conclusione, quindi, coerentemente con i chiarimenti già forniti da questa amministrazione, si ritiene che la contribuente istante possa fruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto del nuovo immobile, a condizione che proceda alla fusione delle tre unità immobiliari e che l’abitazione risultante dalla fusione non rientri nelle categorie A/1, A/8 o A/9.