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Accertamenti catastali: l’ufficio deve fornire una motivazione specifica del nuovo classamento

Tributi – Accertamento catastale – Revisione parziale di classamento ex art. 1, co. 335, della Legge n. 311 del 2004 – DPR n.138/98 – Fattore edilizio – Fattore posizionale – Motivazione dell’atto

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6801 dell’11 marzo 2020, facendo seguito alla quasi gemella pronunzia, l’Ordinanza n. 6561 del 9 marzo 2020, entrambe aventi per oggetto le modalità dell’accertamento catastale, hanno ribadito il principio che non basta indicare semplicemente la posizione dell’immobile all’interno dell’area e della microzona, perché non è uguale alla valutazione delle intrinseche caratteristiche edilizie delle unità immobiliari, in quanto bisogna considerare anche il fattore posizionale che prescinde dalle condizioni del fabbricato, che rilevano ai fini del classamento, nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato.

In buona sostanza l’accertamento, la rettifica e l’aggiornamento catastale necessitano di un’adeguata e specifica motivazione da parte dell’Amministrazione finanziaria. L’atto di revisione parziale del classamento ex art. 1, comma 335 della L. n. 311 del 2004, deve esso stesso indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale e del loro rapporto, nel contesto delle microzone comunali previamente individuate, abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile (sulla sua classe e rendita catastale), “così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare”.

Il presupposto della revisione di classamento deriva quindi dal mutato assetto di valori, di mercato e catastale nel rapporto tra microzone comunali, dove lo stesso corretto accertamento del presupposto in questione implica, al momento della loro determinazione, un’effettiva omogeneità delle microzone nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane, come indicato dal DPR n. 138 del 1998, con la conseguente uniformità delle unità immobiliari elencate per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti e omogeneità di ambiti territoriali di mercato e, infine, anche, sul piano dei redditi e dei valori, in particolare per l’incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari (art. 2, comma 1).

In buona sostanza è possibile quindi affermare che la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al cennato DPR 138/1998 e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili, si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali.

L’Agenzia del Territorio, esaminata la richiesta del Comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell’Agenzia medesima. (L. n. 311 del 2004, art. 1, c. 335). La sopra riportata disposizione si inserisce quindi nella più ampia cornice regolativa di cui al DPR 23 marzo 1998, n. 138 che, a sua volta, dispone nei seguenti termini: “1. La zona censuaria rappresenta una porzione omogenea di territorio provinciale,

che può comprendere un solo comune o una porzione del medesimo, ovvero gruppi di comuni, caratterizzati da similari caratteristiche ambientali e socio-economiche. Lambito territoriale del comune ovvero della zona censuaria, qualora costituisca porzione dello stesso, è ulteriormente articolato in microzone, con le modalità di cui allarticolo 2.» (art. 1, cc. 1 e 2); «1. La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico- ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per lincidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari. 2. I comuni provvedono a delimitare nellambito del proprio territorio, le microzone, in base ai criteri definiti nel presente articolo e nelle norme tecniche allegate al presente regolamento, con la lettera A”.

Qualora siano intervenute significative variazioni nel tessuto edilizio-urbanistico, ovvero nella dotazione di servizi e infrastrutture, i Comuni, sentiti i competenti uffici del Dipartimento del territorio ovvero su richiesta dei suddetti uffici, possono procedere a una nuova delimitazione delle microzone, con deliberazione del consiglio comunale, da comunicare al competente ufficio provinciale del Dipartimento del territorio nei termini e con le modalità di cui al comma 1.

La deliberazione ha effetto dal 1° gennaio dell’anno successivo.» (art. 2, cc. 1, 2 e 5);
La revisione delle tariffe d’estimo delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria consiste nella determinazione, per ogni zona censuaria, categoria e classe, della rendita catastale per unità di superficie, di cui all’articolo 3, da effettuarsi sulla base:
a) dei canoni annui ordinariamente ritraibili, con riferimento ai dati di mercato delle locazioni. Si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 a 26 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con DPR 1° dicembre 1949, n. 1142;
b) dei valori di mercato degli immobili, determinandone la redditività attraverso l’applicazione di saggi di rendimento ordinariamente rilevabili nel mercato edilizio locale per unità immobiliari analoghe, e con l’osservanza degli articoli da 27 a 29 del regolamento richiamato nella lettera a). Le tariffe d’estimo delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria sono determinate come media dei valori reddituali unitari individuati con i criteri stabiliti nel presente articolo e con riferimento all’epoca censuaria 1996-1997.» (art. 5, cc. 1, 2 e 3).
La classe, rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare nell’ambito del mercato edilizio della microzona, dipende dalla qualità urbana e ambientale della microzona in cui l’unità stessa è ubicata, nonché dalle caratteristiche edilizie dell’unità medesima e del fabbricato che la comprende.
Per qualità urbana si intende il livello delle infrastrutture e dei servizi. Per qualità ambientale si intende il livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici ancorché determinati dall’attività umana. Nelle procedure valutative di cui al comma 4, la qualità urbana e ambientale e le caratteristiche edilizie sono espresse attraverso il fattore posizionale e il fattore edilizio.
Il fattore posizionale è il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona, descritti nell’articolo 2, nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato con particolare riferimento a quelli aventi destinazione pubblica, e sempreché siano permanenti e significativi ai fini del classamento.
Il fattore edilizio è il parametro rappresentativo dei seguenti caratteri distintivi del fabbricato e dell’unità immobiliare: a) dimensione e tipologia; b) destinazione funzionale; c) epoca di costruzione; d) struttura e dotazione impiantistica; e) qualità e stato edilizio; f) pertinenze comuni ed esclusive; g) livello di piano. I fattori posizionale ed edilizio, espressi in appropriate scale di misura, concorrono alla identificazione del parametro globale d’apprezzamento del livello reddituale per metro quadrato della superficie catastale dell’unità immobiliare. (art. 8).
I dati normativi sopra riassunti, per come interpretati dallo stesso Giudice delle leggi (Corte Cost., 1 dicembre 2017, n. 249), esplicitano quindi che la revisione “parziale” del classamento delle unità

immobiliari consegue, nella fattispecie, dalla specifica valorizzazione del cd. fattore posizionale (art. 8, cc. 5 e 6, cit.), qui inteso in riferimento ad una modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona che abbia una ricaduta sulla rendita catastale, nonché del fattore edilizio (Corte cost. n. 249 del 2017).

La revisione del classamento delle unità immobiliari è dunque correlato in primo luogo alla individuazione della microzona, che individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori all’incidenza su tali entità delle caratteristiche ad esso estrinseche (da individuarsi nei caratteri di posizione, urbanistici, storico ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane) (DPR n. 138 del 1998, art. 1).

Peraltro tale ultimo principio, in conformità alla copiosa giurisprudenza vigente, come richiamata in sentenza, era stato già espresso dai Supremi Giudici con l’Ordinanza n. 29993 del 12 settembre 2019 nella quale chiaramente si ricordava che: “… Il provvedimento di riclassamento di un immobile che faccia esclusivamente riferimento al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto allanalogo rapporto sussistente nellinsieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento è illegittimo”.

Tanto premesso, e tornando al fatto che interessa, ricordiamo che l’ufficio aveva solo indicato la posizione dell’immobile all’interno dell’area e della microzona, specificazione che però non soddisfa la necessità di illustrare le caratteristiche edilizie dell’unità e del fabbricato.
Nello specifico, si notificava a una confraternita religiosa un avvisodi accertamento catastale di revisione del classamento di due unità immobiliari site nel medesimo palazzo.

Proposto il ricorso, ma rigettato dalla CTP con decisione confermata anche in appello.
In particolare, la CTR riteneva infondata l’eccezione di vizio di motivazione dell’atto impositivo che si basava sull’aumento di valore della microzona dove erano siti i due appartamenti in questione, con tanto di descrizione delle caratteristiche di questi ultimi e degli immobili utilizzati a comparazione, ubicati nella medesima zona, per la determinazione del nuovo classamento.
La pronuncia veniva impugnata e la contribuente fondamentalmente riesponeva la propria tesi difensiva, impostata sull’assenza di una serie di elementi che si dovevano ritenere necessari per un corretto accertamento catastale.
Pertanto la difesa sosteneva, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione all’art. 1, comma 335, legge 31 dicembre 2004, n. 311; in relazione agli artt. 8 e 9 del DPR 23 marzo 1998, n. 138; in relazione all’art. 3, comma 154, della legge 23 dicembre 1996, n. 662; e in relazione all’art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, l’illegittimità dell’atto anche perché la contribuente non era stata messa nella condizione di comprendere le effettive variazioni subite dal contesto urbano né le caratteristiche degli immobili e della palazzina che li ricomprende fossero state valutate per rideterminare classe e rendita.

La tesi prospettata ha convinto la Corte, che al riguardo ha anche specificato che: “… È appena il caso di premettere che la Corte costituzionale, con sentenza n. 249 del 2017, ha dichiarato «non fondata la questione di legittimità costituzionale dallart. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, recante Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2005), sollevata, in riferimento agli artt. 3, 53 e 97 della Costituzione, dalla Commissione tributaria regionale del Lazio» colla citata ordinanza. La giurisprudenza di legittimità ha affermato: « il procedimento di ‘revisione parziale del classamentodi cui allart. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, non essendo diversamente disciplinato se non in relazione al suo presupposto fattuale, e cioè lesistenza di uno scostamento significativo del rapporto tra i valori medi della zona considerata e nellinsieme delle microzone comunali, resta soggetto alle medesime regole dettate ai fini della “revisione del classamento” dallart. 9 del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, sì da sottrarne lattuazione alla piena discrezionalità della competente Amministrazione pubblica. Ne consegue che anche la procedura prevista dal comma 335 cit., pur a fronte del relativo presupposto, non può sottrarsi allapplicazione dei parametri previsti, in via ordinaria, dallart. 3, comma 154, lett. e) della legge 23 dicembre 1996, n. 662, il quale impone che si tenga conto, nel

medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita, siccome tutti incidenti comparativamente e complessivamente alla qualificazione della stessa» (Sez. 6 – 5, sentenza n. 4712 del 09/03/2015, Rv. 635065 – 01; cui adde Sez. 6-5, sentenza n. 3156 del 17/02/2015, Rv. 634632 – 01). E, dopo un arresto in senso contrario (Sez. 5, sentenza n. 21176 del 19/10/2016, n. m.), la giurisprudenza di legittimità più recente – anche alla luce dei criteri ermeneutici offerti dal Giudice delle leggi colla sentenza n. 249 del 2017 – si è ormai definitivamente consolidata, ribadendo il principio di diritto secondo il quale «in tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, soddisfa l’obbligo di motivazione se, oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge generali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, ed ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998 (quali la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere ex ante le ragioni specifiche che giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario, seppure inserito in un’operazione di riclassificazione a carattere diffuso»; laddove non basta che al contribuente sia assicurata «la mera possibilità di fornire prova contraria in sede contenziosa» (Sez. 5, sentenza n. 19810 del 23/07/2019; cui adde Sez. 6-5, ordinanza n. 20574 del 31 luglio 2019; Sez. 6-5, ordinanza n. 19275 del 17/07/2019; Sez. 6-5, ordinanza n. 12604 del 10/05/2019; Sez. 6-5, ordinanza n. 9770 del 08/04/2019, Rv. 653679 – 01; Sez. 6-5, ordinanza n. 5049 del 21/02/2019; Sez. 6 – 5, ordinanza n. 23129 del 26/09/2018, Rv. 650817 – 01; Sez. 6 – 5, ordinanza n. 16378 del 21/06/2018, Rv. 649373 – 01; Sez. 5, ordinanza n. 22900 del 29/09/2017). Alla luce del superiore principio di diritto – il Collegio lo riafferma ai sensi dell’art. 384, primo comma, cod. proc. civ., condividendo le ragioni sviluppate nei pertinenti arresti – risulta che la Commissione tributaria regionale è incorsa nella denunziata violazione delle norme di diritto indicate dalla ricorrente. La mera precisazione della «posizione [dell’immobile] all’ interno della area censuaria e della microzona» non equivale, per vero, alla valutazione (omessa nell’avviso di accertamento catastale) delle intrinseche caratteristiche edilizie delle unità immobiliari, in quanto il «fattore posizionale» prescinde – alla evidenza – dalle condizioni del fabbricato che rilevano ai fini del classamento, quali lo stato di conservazione, il grado di rifinitura, l’esposizione, l’anno di costruzione etc…, c.d. «fattore edilizio» ai sensi dell’art. 8, comma 7, d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138”.

Corte di Cassazione – Sentenza 11 marzo 2020, n. 6801

Sul ricorso 6564-2017 proposto da:
ARCICONFRATERNITA DEI SANTI A. E C. DELLA N. L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA L.GO DEI LOMBARDI 4, presso lo studio dell’avvocato UGO GREATTI, che la rappresenta e difende, giusta procura 2019 in calce;
– ricorrente –
contro AGENZIA DELLE ENTRATE DIREZIONE PROVINCIALE DI ROMA, in. persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 5189/2016 della COMM.TRIB.REG. di ROMA, depositata il 13/09/2016;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/12/2019 dal Consigliere Dott. MASSIMO VECCHIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FRANCESCO SALZANO che ha concluso per il rigetto del ricorso;
udito per il ricorrente l’Avvocato GREATTI cha ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito per il controricorrente l’Avvocato PUCCIARIELLO che si riporta agli scritti.
Fatto
1. – La Commissione tributaria regionale del Lazio con sentenza n. 5189/16 del 14 luglio 2016, pubblicata il 13 settembre 2016, ha confermato la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Roma n. 16918/2015 di rigetto del ricorso proposto dalla Arciconfraternita dei santi Ambrogio e Carlo della Nazione Lombarda avverso l’avviso di accertamento catastale di revisione del classamento, ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge 31 dicembre 2004, n. 311, di due unità immobiliari site nel comune di Roma, alla via (…), rispettivamente al secondo e al terzo piano, e riportate in catasto al foglio 479, particella 255, subalterni 502 e 506.
2. – La contribuente, mediante atto del 10 marzo 2017, ha proposto ricorso per cassazione.
E, con memoria del 6 dicembre 2019, ha insistito per l’accoglimento della impugnazione.
3. – L’ Avvocatura generale dello Stato ha resistito mediante controricorso del 21 aprile 2017.
Ragioni della decisione
1. – La Commissione regionale tributaria – per quanto serba rilievo nella sede del presente scrutinio di legittimità – ha motivato la conferma della sentenza appellata osservando quanto segue.
1.1 – L’eccezione, riproposta dall’appellante, di nullità dell’avviso di accertamento catastale per vizio di motivazione, è infondata.
La Commissione tributaria provinciale ha esattamente valutato sufficiente la motivazione dell’avviso di accertamento impugnato: l’atto è stato emesso all’esito della corretta applicazione del procedimento previsto dall’art. 1, comma 335, della legge 31 dicembre 2004, n. 311, ed è affatto idoneo «a consentire al contribuente di avere contezza delle ragioni» della revisione catastale «e di compiere adeguate scelte difensive».
1.2 – Lo scrutinio dell’avviso di accertamento catastale dimostra che l’Agenzia delle entrate « ha puntualmente indicato in premessa di aver proceduto alla rideterminazione del classamento ai sensi dell’articolo 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, avuto riguardo all’aumentato valore nella microzona in cui sono situati gli immobili »; ha menzionato tutti gli atti presupposti (la delibera del Consiglio comunale di Roma n. 136 del 2001, recante la ripartizione del territorio comunale in 238 microzone; la determina della Agenzia del Territorio del 16 febbraio 2005; la delibera del Consiglio comunale n. 5 del 2010, recante la richiesta alla Agenzia delle entrate di procedere alla revisione dei classamenti relativi a 17 microzone; la successiva determina del direttore dell’Agenzia del Territorio del 30 novembre 2010, di avvio del relativo procedimento amministrativo); ha, quindi, riportato in dettaglio […] «il valore medio di mercato degli immobili, il valore medio catastale, il rapporto tra tali valori e la percentuale di scostamento rispetto al valore soglia del 35% rilevata in ciascuna microzona»; ha dato conto di tutti gli «elementi che hanno determinato il nuovo classamento e, in particolare, [della] descrizione della microzona, della categoria e della classe delle singole unità immobiliari», evidenziando, «con riferimento alla microzona 8, i caratteri storico-ambientali, urbanistici e socio-economici determinanti l’intensificarsi dei flussi turistici e la presenza di strutture alberghiere e di ristorazione»; ha, infine, descritto «le caratteristiche di ciascuna unità immobiliare oggetto di revisione

precisandone la posizione all’interno della area censuaria e della microzona» e ha indicato «le unità di riferimento, ubicate nella stessa microzona, prese in considerazione quale parametro di raffronto per l’attribuzione del nuovo classamento in applicazione della procedura ordinaria» del classamento.
1.3 – Per vero significativi e incontestabili appaiono « la elevata qualità ambientale e il peculiare contesto urbano in cui gli immobili sono ubicati», in quanto si tratta di « una delle zone più prestigiose del centro storico di Roma contrassegnata dalla presenza di sedi istituzionali e siti di interesse storico, artistico ed archeologico di rilevanza internazionale» e «gli immobili oggetto del riclassamento sono ubicati […] nelle immediate vicinanze di Palazzo Barberini, sede della Galleria Nazionale D’Arte Antica e dei Giardini del Quirinale».

E l’avviso di accertamento catastale non ha mancato di evidenziare «la non comune rilevanza del contesto ambientale e urbanistico, l’intensità dei flussi turistici e la concentrazione di strutture ricettive e di ristorazione».
2. – La ricorrente, con unico motivo, denunzia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione all’art. 1, comma 335, legge 31 dicembre 2004, n. 311; in relazione agli artt. 8 e 9 del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138; in relazione all’art. 3, comma 154, della legge 23 dicembre 1996, n. 662; e in relazione all’art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212.

Previo richiamo, con diffuse citazioni testuali, dei principi di diritto stabiliti dalla giurisprudenza di legittimità circa la motivazione degli atti impositivi e, in particolare, della ordinanza della Sez. 6-5, n. 4712 del 9 marzo 2015 in ordine alla motivazione dell’avviso di accertamento catastale, emesso ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 31 dicembre 2004, n. 311, la ricorrente deduce:

il rilassamento previsto dalla norma in questione non consente alcun «automatismo di applicazione del classamento più elevato al solo verificarsi del discostamento del parametro di riferimento»; l’avviso di accertamento impugnato non è corredato da «alcuna planimetria né degli immobili accertati, né […] delle unità prese a comparazione; […] nulla dice circa i presunti disimpegni o l’illuminazione della luce diretta»; né contiene «alcuna valutazione in ordine alle caratteristiche dell’unità medesima e del fabbricato cha la comprende»; sicché essa Arciconfraternita «non è stata messa nelle condizioni di comprendere né le effettive variazioni subite dal contesto urbano […] né quali caratteristiche intrinseche del fabbricato o delle unità immobiliari siano state valutate per determinare concretamente la classe e la rendita; né […] la supposta analogia con altre unità immobiliari prese in comparazione»; laddove l’art. 8 del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, prevede «un quadro di fattori posizionale ed edilizio» e il successivo art. 9 prescrive che la revisione tenga «conto dei caratteri edilizi e dell’intorno» di ciascuna unità immobiliare.

Soggiunge la ricorrente che altra Sezione della Commissione tributaria regionale di Roma, con ordinanza n. 1471/16 del 14 dicembre 2016, depositata il 16 dicembre 2016, ha sollevato la questione di legittimità costituzionale dell’art. 1, comma 335, della legge 31 dicembre 2004, n. 311, se interpretato in senso «formalistico e scollegato dal contesto normativo che disciplina i classamento catastali»; e che la decisione sull’incidente in parola è «rilevante e determinante anche ai fini della soluzione del presente giudizio».

3. – Il ricorso merita accoglimento.
3.1 – È appena il caso di premettere che la Corte costituzionale, con sentenza n. 249 del 2017, ha dichiarato «non fondata la questione di legittimità costituzionale dall’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, recante “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2005)”, sollevata, in riferimento agli artt. 3, 53 e 97 della Costituzione, dalla Commissione tributaria regionale del Lazio» colla citata ordinanza.
3.2 – La giurisprudenza di legittimità ha affermato: « il procedimento di “revisione parziale del classamento” di cui all’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, non essendo diversamente disciplinato se non in relazione al suo presupposto fattuale, e cioè l’esistenza di uno scostamento significativo del rapporto tra i valori medi della zona considerata e nell’insieme delle microzone comunali, resta soggetto alle medesime regole dettate ai fini della “revisione del classamento” dall’art. 9 del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, sì da sottrarne l’attuazione alla piena discrezionalità della competente Amministrazione pubblica. Ne consegue che anche la procedura prevista dal comma 335 cit., pur a fronte del relativo presupposto, non può sottrarsi all’applicazione dei parametri previsti, in via ordinaria, dall’art. 3, comma 154, lett. e) della legge 23 dicembre 1996, n. 662, il quale impone che si tenga conto, nel medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita, siccome tutti incidenti comparativamente e complessivamente alla qualificazione della stessa» (Sez. 6 – 5, sentenza n. 4712 del 09/03/2015, Rv. 635065 – 01; cui adde Sez. 6-5, sentenza n. 3156 del 17/02/2015, Rv. 634632 – 01).
E, dopo un arresto in senso contrario (Sez. 5, sentenza n. 21176 del 19/10/2016, n. m.), la giurisprudenza di legittimità più recente – anche alla luce dei criteri ermeneutici offerti dal Giudice delle leggi colla sentenza n. 249 del 2017 – si è ormai definitivamente consolidata, ribadendo il principio di diritto secondo il quale «in

tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, soddisfa l’obbligo di motivazione se, oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge generali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, ed ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998 (quali la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere ex ante le ragioni specifiche che giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario, seppure inserito in un’operazione di riclassificazione a carattere diffuso»; laddove non basta che al contribuente sia assicurata «la mera possibilità di fornire prova contraria in sede contenziosa» (Sez. 5, sentenza n. 19810 del 23/07/2019; cui adde Sez. 6-5, ordinanza n. 20574 del 31 luglio 2019; Sez. 6-5, ordinanza n. 19275 del 17/07/2019; Sez. 6-5, ordinanza n. 12604 del 10/05/2019; Sez. 6-5, ordinanza n. 9770 del 08/04/2019, Rv. 653679 – 01; Sez. 6-5, ordinanza n. 5049 del 21/02/2019; Sez. 6 – 5, ordinanza n. 23129 del 26/09/2018, Rv. 650817 – 01; Sez. 6 – 5, ordinanza n. 16378 del 21/06/2018, Rv. 649373 – 01; Sez. 5, ordinanza n. 22900 del 29/09/2017).

3.3 – Alla luce del superiore principio di diritto – il Collegio lo riafferma ai sensi dell’art. 384, primo comma, cod. proc. civ., condividendo le ragioni sviluppate nei pertinenti arresti – risulta che la Commissione tributaria regionale è incorsa nella denunziata violazione delle norme di diritto indicate dalla ricorrente.
La mera precisazione della «posizione [dell’immobile] all’ interno della area censuaria e della microzona» non equivale, per vero, alla valutazione (omessa nell’avviso di accertamento catastale) delle intrinseche caratteristiche edilizie delle unità immobiliari, in quanto il «fattore posizionale» prescinde – alla evidenza – dalle condizioni del fabbricato che rilevano ai fini del classamento, quali lo stato di conservazione, il grado di rifinitura, l’esposizione, l’anno di costruzione etc…, c.d. «fattore edilizio» ai sensi dell’art. 8, comma 7, d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138.

3.4 – Conseguono alle considerazioni che precedono I’ accoglimento del ricorso; la cassazione della sentenza impugnata; e, poiché non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la decisione della causa nel merito ai sensi dell’art. 384, secondo comma, cod. proc. civ., mediante l’accoglimento del ricorso introduttivo della lite fiscale.

3.5 – Le spese processuali dell’intero giudizio meritano di essere compensate tenuto conto del contrasto giurisprudenziale in atto all’epoca della proposizione del ricorso introduttivo e in considerazione della circostanza che, solo successivamente alla instaurazione della presente istanza di legittimità, si è consolidato l’orientamento sfavorevole per la parte soccombente.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata; e, decidendo la causa nel merito, accoglie il ricorso introduttivo.
Compensa le spese dell’intero giudizio.
Cosi deciso nella camera di consiglio della V Sezione Civile il 12 dicembre 2019.

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